一個萬億級“風口”正在被打開,小鎮(zhèn)+田園綜合體
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此番以綠城為代表的商業(yè)地產(chǎn)商發(fā)力特色小鎮(zhèn)有著相關的政策背景:國家大力推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化的背景下,未來農(nóng)村將成為以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為支撐的小村鎮(zhèn);現(xiàn)
代農(nóng)民和休閑度假高端消費人群,對住宅的需求也將會迅速增加。 隨著鄉(xiāng)村逐漸向城鎮(zhèn)化靠攏;建設部、國家發(fā)展改革委、財政部明確提出,到2020年,將培育1000個左右特色小鎮(zhèn);加速農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)官方的定義,“特色小鎮(zhèn)”是“具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺”。其既不同于建制鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、旅游區(qū),又不是四者的簡單疊加 。
特色小鎮(zhèn)“特”在哪里?
從綠城建設建設的特色小鎮(zhèn)來看,所謂特色小鎮(zhèn)并非城鎮(zhèn)化建設中一般意義上的小鎮(zhèn),而是有著鮮明的特色,其與建制鎮(zhèn),工業(yè)開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)功能定位不同的一種城鎮(zhèn)化模式。通常,特色小鎮(zhèn)擁有以下特點:
1. 特色之一:通常在上海,杭州,北京等產(chǎn)業(yè)基礎好的城市周邊,距離城市中心30到50公里。
2. 特色之二:不只是地產(chǎn)開發(fā),而是把支撐小鎮(zhèn)的基礎農(nóng)業(yè)包含在內。
3. 特色之三:模式創(chuàng)新:基礎農(nóng)業(yè)配套&為返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人提供產(chǎn)權保障,有效抑制人口流出。
4.特色之四:在建筑規(guī)劃中,90%的是住宅,預計售價1萬/平米,10%的是配套設施,包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等。
特色小鎮(zhèn)的背后需求
1.老齡化背景下的“銀發(fā)經(jīng)濟”。世界銀行相關數(shù)據(jù)預測:2025年,我國60歲以上老人將達到3億,占比例為百分之21,65歲以上老年人比例也將達到百分之13.7,接近深度老齡化社會。城市緊張的交通狀況,污濁的空氣,使其并不適合養(yǎng)老。而周邊小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村顯然成為養(yǎng)老的理想之地。
2.大城市承載力日益受到挑戰(zhàn)。2016年,北京五區(qū)公布人口上限,這標志著以北京為代表的大城市人口數(shù)量已經(jīng)開始逼近人口上限。大城市病,指的是在大城市里出現(xiàn)的人口膨脹、交通擁擠、住房困難、環(huán)境惡化、資源緊張等“癥狀”。由于中國一些大城市的“城市病”日益嚴重,很多上班族不得不逃離“北上廣,到二三線城市尋求新發(fā)展。環(huán)境污染同樣嚴峻,2013年,“霧霾”成為年度關鍵詞。不僅僅是霧霾,大城市病還體現(xiàn)在戶籍歧視,入學難,資源緊張等,城市的承載力已經(jīng)遭遇空前挑戰(zhàn)。很多城市中產(chǎn)階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農(nóng)莊,可以在緊張的工作之余,享受田園生活。
3.城市生活節(jié)奏快,人們對“慢生活”需求增加。筆者曾經(jīng)對某二線城市周邊的房地產(chǎn)市場進行考察,結果發(fā)現(xiàn)周邊的別墅雖然價格不菲,但生意十分火爆。這體現(xiàn)了人們對城市快節(jié)奏生活的厭倦和慢生活的向往。特色小鎮(zhèn)正好能迎合這一需求。
4.地理空間布局和產(chǎn)業(yè)布局的需要。隨著城市的日漸擁擠,承載力日趨緊張,城市一些特色產(chǎn)業(yè)向周邊轉移成為大勢所趨。未來,一個行之有效的辦法就是在大城市周邊,形成若干具有產(chǎn)業(yè)特色,呈衛(wèi)星狀環(huán)繞城市周邊的地理形態(tài)。這樣,既可以將一些產(chǎn)業(yè)分離出去,發(fā)展周邊經(jīng)濟,又可以緩解大城市的壓力,其離城數(shù)十公里的距離又可以使得其可以共享城市的教育、科技等資源和發(fā)展紅利。實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展。
5.農(nóng)民回流與產(chǎn)業(yè)空白的矛盾凸顯特色小鎮(zhèn)的必要性。與沿海地區(qū)出現(xiàn)民工荒同時出現(xiàn)的是,大量農(nóng)民工回流,由此也形成了就業(yè)壓力。如擁有800萬務工人口的重慶,目前保持穩(wěn)定回流態(tài)勢,市內就業(yè)的農(nóng)民工已超過市外近100萬人。大量的回流人口客觀上增加了對產(chǎn)業(yè)的需求。
6.城市產(chǎn)業(yè)轉移的需求。在中心城區(qū),整個商業(yè)地產(chǎn)價格依然攀升的大背景之下,產(chǎn)業(yè)轉移就成為大勢所趨。越來越高漲的租金和房價使得企業(yè)不堪重負,因此,向城市周邊房租相對較低的區(qū)域進行產(chǎn)業(yè)轉移,成為一種必然需求。而特色小鎮(zhèn)因為其離城市較近的距離,相對完善的配套設施和優(yōu)美的環(huán)境,理所應當?shù)爻蔀楫a(chǎn)業(yè)轉移的一個較好的選擇。比如,嘉興市規(guī)劃創(chuàng)建的南湖基金小鎮(zhèn),就是準備承接上海金融服務業(yè)轉移的業(yè)務。
特色小鎮(zhèn)對農(nóng)業(yè)的戰(zhàn)略機遇
城鎮(zhèn)化建設紅利:特色小鎮(zhèn)建設將是中國城鄉(xiāng)一體化建設的抓手之一。正如經(jīng)濟學家厲以寧所說,中國經(jīng)濟的最大問題之一就是城鄉(xiāng)分割,這有損社會公平。而就近城鎮(zhèn)化,可以解決一系列農(nóng)村的社會問題。相比之下,美國等發(fā)達國家是城鄉(xiāng)高度一體化的。在中國幾乎所有的商業(yè)模式的策源地和發(fā)起地都在城市,而美國則很多商業(yè)模式發(fā)起于農(nóng)村,比如美國20世紀50年代的鄉(xiāng)村小鎮(zhèn),孕育了沃爾瑪這樣一個零售巨無霸企業(yè)。美國孕育沃爾瑪?shù)泥l(xiāng)村小鎮(zhèn)現(xiàn)在仍然只有3萬人。希爾斯百貨公司最初的客戶是農(nóng)民,后來才發(fā)展到城市。
由于特色小鎮(zhèn)一般都在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或者經(jīng)濟帶上,比如長三角、珠三角、京津冀、中原城市群等。這些經(jīng)濟帶的城市周邊,一般都有著較好的工業(yè)基礎和產(chǎn)業(yè)基礎,因為,這些周邊的小鎮(zhèn)可能成為商業(yè)模式的策源地,比如,無錫市西側的査橋鎮(zhèn),周邊就坐落著雅迪和新日兩家電動車,由此帶動整個這座小鎮(zhèn)的發(fā)展 。
產(chǎn)業(yè)轉移的紅利:特色小鎮(zhèn)所依托的城市母體,通常都有較強的特色產(chǎn)業(yè)基礎。比如杭州的電商、絲綢,無錫的電動車、輕 紡等產(chǎn)業(yè);上海有金融、國際貿易;深圳的電子等,都是具有特色和競爭力的產(chǎn)業(yè)。一旦承接了這些產(chǎn)業(yè),特色小鎮(zhèn)的發(fā)展就不是孤立的,而是站在城市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)甚至整個周邊城市群、經(jīng)濟帶的“巨人的肩膀上”。這無疑將推動特色小鎮(zhèn)進入發(fā)展的“快車道”。
城市農(nóng)業(yè)需求:農(nóng)業(yè)的最大障礙之一是供求分離,這種分離不僅僅是時間上的,也是空間上的。特色小鎮(zhèn)所催生的農(nóng)業(yè)需求 體現(xiàn)在兩個方面,其一,特色小鎮(zhèn)建成之后,必將涌入至少數(shù)萬人口,這些人口一方面來源于城市,一方面,來自于周邊農(nóng)民的城鎮(zhèn)化,人口的集中化必然產(chǎn)生對于農(nóng)業(yè)的需求。另一方面,特色小城鎮(zhèn)離城市距離近,農(nóng)產(chǎn)品配套半徑小,資訊較農(nóng)村發(fā)達,便于把握城市局居民需求,可以更好地服務城市母體對農(nóng)業(yè)的相關需求。菜籃網(wǎng)總裁姜曉宇曾經(jīng)給筆者算過一個賬,以鄭州市為例,每年生鮮消費金額大約在600億元左右 ,這是一個驚人的數(shù)字。
如何抓特色小鎮(zhèn)給予農(nóng)業(yè)的機遇
1.可以在滿足農(nóng)業(yè)需求中扮演多重角色。特色小鎮(zhèn)幾十公里外的城市母體孕育著巨大的農(nóng)業(yè)需求。針對不同層次的需求,特色小鎮(zhèn)可以扮演多重角色,和城市經(jīng)濟牢牢焊接在一起。比如,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地管理者的角色,物流配送起點的角色,訂單農(nóng)業(yè)執(zhí)行者的角色,鄉(xiāng)村旅游度假中心的角色。
2.生鮮電商的“后院”。近年,生鮮電商或者了長足發(fā)展,其最大特點在于打破了農(nóng)業(yè)供求在時間和空間上分離的狀況。特色小鎮(zhèn)可以作為生鮮電商的“后院”,盡管目前多數(shù)生鮮電商實際上還是通過一級批發(fā)市場來采購,但依托特色小鎮(zhèn)的周邊,可以增加產(chǎn)地直供在整個商品供給中的比例。比如,可以在特色小鎮(zhèn)周邊種植時令的花果、蔬菜,經(jīng)由生鮮電商供給給城市消費者。
3.農(nóng)業(yè)本身可以作為產(chǎn)業(yè)特色。特色小鎮(zhèn)依托城市母體,通常擁有一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和特色。實際上,農(nóng)業(yè)也完全可以成為特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)特色,在一些農(nóng)業(yè)資源稟賦良好,或者周邊本身就有地理標志性產(chǎn)業(yè)的地區(qū)??梢蚤_發(fā)附加值高的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集體,打造大特產(chǎn)品牌,推動農(nóng)產(chǎn)品深加工。
4.打造多層次農(nóng)業(yè)需求。城市對于農(nóng)業(yè)的需求是多層次的,特色小鎮(zhèn)可以通過打造農(nóng)業(yè)多層次產(chǎn)業(yè)體系,滿足城市對于農(nóng)業(yè) 的多層次需求,打造農(nóng)業(yè)服務“綜合體”。比如,針對養(yǎng)老需求,特色小鎮(zhèn)可以打造休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目。針對養(yǎng)老需求,可以建立養(yǎng)老社區(qū),針對城市休閑需求,可以建設特色農(nóng)莊、農(nóng)家樂等。
來源:百度新聞
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